5元/斤！“大蒜换房”背后的县域房产销售困局

2022-06-27 11:21:42来源：中华工商时报

近日，河南商丘市民权县的“建业河畔房”推出“小麦换房”的购房活动引发关注。据报道，购房人可用小麦来付首付款，价格按照2元/斤，最高可抵16万元。另有来自河南开封市杞县的建业城购房营销海报也在网上疯传：“5元/斤，大蒜换房。爱心助农，轻松安家。”

据报道，“小麦换房”活动“咨询的多，但无人参与”，已于6月22日中午结束。而在“中国大蒜之乡”杞县推出的“大蒜换房”活动也于6月25日停止。网传5月22日-6月6日期间，该楼盘16天成交约86万斤大蒜。

用小麦大蒜抵首付换房，该营销策略的确吸引眼球，但是这样的行为在坊间褒贬不一。据销售人员介绍，今年杞县大蒜价格较低，销售也不太好。“大蒜换房”其实是公司根据杞县特色农产品实际情况推出的购房补贴政策。

事实上，河南杞县“大蒜换房”是开发商的变相降价，但这一行为却凸显出县域房产销售的困局。

“大蒜换房”看起来是房企的营销噱头，但从其背后的发展历程来看，的确也透出了房企的心酸。笔者还想到不久前，广西玉林曾有房企向购房者推荐3个以上就业岗位，更有其他中小城市拟将卖房纳入基层社区考核……可以看出，县城等中小城市房产销售面临困局，其深层原因还在于县城人口流失，新楼盘的供应漫溢。

警惕县城房地产泡沫的观点，多年前就被提出。县城人口问题说到底还在于就业缺乏吸引力。县城产业发展缓慢、产业结构单一，因此县城就业一直是大难题;与此同时，因产业结构单一，土地财政依赖性较强，新楼盘建设尽管有较强的内在驱动，但其消费相对乏力，导致新楼盘销售困局凸显。

当然，对“大蒜换房”销售策略全盘否定也不一定正确。笔者认为，在城镇化进程中，消化人口最多的可能还是县城。对于县城房子，大多数人购置的需求主要还是婚嫁和教育等刚需。既然是刚需，遇到资金缺乏的情况，“大蒜换房”的办法或许也能解决部分问题，但决定县城等中小城市楼市走向的重要原因还在于人口增长以及人口持续增长的预期，在于县城产业的发展和就业的提升。因此，“大蒜换房”只可看作权宜之计。笔者认为，“大蒜换房”凸显出的中小城市发展的困局中，企业如何发展以及如何定位也需要直面现实。

今年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》。笔者以前曾撰文提到，县域经济发展要在“人”字上下功夫。县城的繁华，最终还在于有一定的人气或烟火气，离开“人”的消费，很多产业发展都将失去动力。当前，很多行业都在谈市场下沉，关涉县城等中小城市的消费潜力，但这类问题的实质，还是源于县城是否有足够消费能力的人群。

从市场经济行为的角度讲，“大蒜换房”可以看作是行业促销策略，但即便是促销，也不一定能带来真正有消费能力的人群。笔者认为，农村人口城镇化进程中，农村人口将成为县城等中小城市消费需求新的增长点，如何释放他们的消费需求，如何增强他们的消费潜力，这类问题非常值得探讨。解决此类问题，关系到城乡户籍制度改革。户籍制度的改革不应只停留在形式上，与户籍制度挂钩的种种社会保障福利也应及时跟上，以解决新进城者后顾之忧，激发社会的活力。

破除这些困局，亟待社会各界共同努力。

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